相続した家 売却

現金より不動産相続の方が得?

よく、親の遺産は現金で受け取るよりも、不動産で受け取る方が、税金が軽くなって得だと言われます。しかし、実際には、現金で受け取るより不動産で受け取る方が、二重課税となって損をするという事も珍しくありません。

 

現金より不動産がお得なのは何故?

 

そもそも、遺産を現金ではなく不動産で受け取る方が相続税を考えると得だと言われるのには、評価額が下がる上、様々な特例が用意されているからに他なりません。例えば、時価が1,000万と見られる土地に、建築費5,000万の住居を建てた物件を相続したとします。これがもし現金で6,000万受け取れば、言うまでもなく、6,000万全体が課税対象になる訳です。
ところが、土地の場合だと、相続税を計算するための相続税評価額というのが設定されているのですが、これがなんと、時価の80%! つまり、1,000万円の価値のある土地でも、800万円の価値と見なされるんですねぇ!! さらに、建物の評価額については、自治体によって異なるのですが、基本的には50%から70%の範囲に収まります。そうなると、建築費5,000万円の住居であっても、最大で3,500万円と、土地と合計すると、1,700万円も割引され、トータル4,300万円が課税対象となるのです。この差は大きいと言わざるを得ないでしょう。

 

そこで皆さん、なるべくなら現金ではなく、不動産で残した方がと思われる訳です。実際、晩年になってから相続対策として家やマンションを購入される方も少なくありません。

 

本当に不動産の方がお得なの?

 

確かに、相続直後は断然お得に見える不動産遺産! 例えば姉妹で、方や6,000万円の現金を、方や6,000万円の価値のある住居を相続する事になれば、家を狙われる方も多いだろうと思われます。

 

ところが、現金というのは最初に一度手にすれば、後はそれを元手に財テクでもしない限り、税金を徴収される心配はありません。それに対し、不動産の方は、所持しているだけで、毎年固定資産税という新たな税金の納付義務が生じます。
運良く賃貸として利用する事に成功すれば利益は得られますが、それはそれでまた、雑書得が増え、中々税金とは縁が切れない状況に陥ってしまうのです。

 

だったら売っちゃえというのはどう?

 

という事で、自分で住まないのであれば、売却する方が利口という事になり、売りに出される方が圧倒的多数! けれど、無事に売れると今度は、それで得た譲渡所得が課税対象になってしまいます。そう、相続した家を売却すれば、相続税と譲渡所得税のダブルで税金が発生する羽目になるのです。

 

しかも、この譲渡所得、単に親が家を買った時の値段引く子供が家を売る時の値段で計算される訳ではありません。もし、そういう計算なら、赤字になる可能性が非常に高いので、納税義務は免れます。おまけに、運良く行けば、損益が出たという事で、所得税の還付を受けられるかも知れないのですが・・・。

 

相続した家を売却するとどうなる?

 

例えば、30年前に父親が建てた先のような6,000万の実家を、4,000万円で売ったとします。明らかに2,000万円という多額の赤字が出ているように見えますね。

 

でも、譲渡所得の計算においては、購入価格から残存価格と減価償却費を差し引いた取得費を元にプラスマイナスが弾き出されます。残存価格というのは、建物が持って居る最低限の価値で、これは購入価格の0.9%と定められていますから、6,000万円の物件だとすると、5,400万円という事になります。これが元来の価値と思って頂ければいいでしょう。しかし、30年もたてば、経年劣化は免れず、30年分の資質低下がしみこんでいます。そこで、その年々着実に下がる評価額の累積が減価償却費です。これが木造の場合、先の残存価格から計算すると、5,022万円になります。
従って、購入価格の6,000万円から先の5,022万円を差し引いたのが取得費で、978万円、なんと、この価値しかない物件を4,000万円で売ってしまった事になるのです。税務署としては、3,000万円以上もの大幅な黒字が出たと見なし、多額の譲渡所得税を徴収して来ます。

 

まあもっとも、親が買った家を売って、これだけの利益が出たのですから、雑に言えば、ぼろ儲けした訳で、言い逃れは出来ません。
ですが、家を売却する時には、譲渡所得税プラス、収入印紙を初めとする様々な納税が付帯して来ます。実際には、相続してから3年以内に遺産として受け取った不動産を売却すると、先に払った相続税も取得費に加えられるため、課税対象額が軽減される事は間違いないでしょう。とは言え、二重課税に変わりはありません。
こうした様々な税金を考えると、自分たちが住み続けない限り、必ずしも現金より不動産で相続する方がお得とは言えないのです。お金を取るか、家を取るかとなれば、少々少なくても、お金の方が、実用性を考慮しても優位かも知れませんね。